租金管制 rent control

近日有市民要求重推租金管制(rent control)。

租金管制是英治時期的產物﹐於七十年代推行﹐規定一些舊樓或戰前建築物的業主釐定租金時不可超過市價的九成﹐亦對業主加租或收回物業有一定限制﹐最後租務管制在樓價﹑租金大跌的九八年這個「好時機」取消了。

租金管制的支持者所持的理據是租金管制可以降低租金﹐減輕市民負擔﹐收窄貧富差距﹐昨日的遊行中梁家傑﹑張超雄﹑梁國雄及胡志偉到場聲援。

外國有不少地方都有實施租金管制﹐如三藩市﹑瑞典﹑杜拜等﹐但有一些研究指出該管制實際上是幫倒忙﹐我本人亦反對租金管制。

租金管制其實有不少壞處﹐首先它會造成資源錯配﹐扭曲市場運作。香港是一個自由的資本主義社會﹐在香港生活的業主有權向租戶收取他們願意付出的價格(市價)。租務和買賣不同﹐租樓沒有二次炒賣的空間﹐所有租戶都是自用的﹐因此租金的市價完全是由業主的供應和真正租客的需求所決定的﹐當中並沒有任何政府應管制的炒賣。

其次﹐租務管制會加劇租金高企的問題。有些業主可能見租金利潤不大﹐便索性封盤不出租﹐結困供應減少﹐租金大增。另外﹐業主們知道一旦出租便不能隨意加價﹐便很可能在一開始的時候「獅子開大口」﹐使整體租金急劇上升。而對收回物業的限制會使業主過度小心選擇租客﹐對他們作出種種審查﹐造成社會矛盾﹐而將來要收回物業時業主可能會用上截水截電﹑拖延維修等「技倆」﹐構成不少社會問題。

我認為租務管制不應一刀切重推﹐但通知期可以加長至三個月﹐讓租戶有更多時間選擇新居所。